潮阳小间距led维修汕头潮阳这个三旧改造
2024年05月11日 风云资讯
近日，潮阳区自然资源局发布了《关于汕头市杨柳包装材料有限公司旧厂房“三旧”改造方案的公示》。据公示显示，目前已同意位于文光街道平东居委东山水库仔边（即环市东路西侧）的旧厂房土地面积2612.6平方米（折合3.919亩）实施“三旧”改造。
汕头市杨柳包装材料有限公司与汕头市粤潮房地产开发有限公司已共同拟订《汕头市杨柳包装材料有限公司旧厂房“三旧”改造方案》，根据省、市的规定对该改造方案进行公示，广泛征求公众意见。
项目具体改造方案：
一、改造地块的基本情况
改造地块位于文光街道平东居委东山水库仔边（即环市东路西侧），国有总用地面积2612.6平方米（折合3.919亩），已纳入潮阳区“三旧”改造标图建库成果，图斑编号为44051300961。
改造地块土地性质为国有土地，涉及的房屋、土地权属清晰，土地用途为厂房、仓库，使用权类型为出让（历史上没缴交土地出让金，视同划拨性质）。
二、规划情况
改造地块符合潮阳区土地利用总体规划和城乡建设规划，已纳入汕头市潮阳区“三旧”改造规划和2019年度实施计划，并已编制控制性详细规划和“三旧”改造专项规划。汕头市自然资源局潮阳分局出具的“三旧”改造地块规划设计条件如下：
（一）用地位置：《潮阳区文光街道东山公园及周边片区控制性详细规划（修编）》（2018年4月）04、05号地块；
（二）用地性质：二类居住用地（R2）（兼容商业，商业计容建筑面积不得超过计容总建筑面积的20%）、商业用地（B1）（兼容居住）；
（三）总用地面积：2612.6平方米（合3.919亩），其中：
1、二类居住用地：1938.5平方米（合2.908亩）；
2、商业用地面积：674.1平方米（合1.011亩）；
（四）规划设计指标要求
1、容积率：
（1）二类居住用地：1.0＜建筑容积率≤5.0；
（2）商业用地：1.0＜建筑容积率≤5.0；
2、建筑密度：
（1）二类居住用地：≤35%；
（2）商业用地：≤35%；
3、绿地率：
（1）二类居住用地：≥25%；
（2）商业用地：≥25%；
4、停车率：
（1）二类居住用地：停车设施配建标准≥25%（停车场配建标准的百分比为停车面积/地面以上计容建筑面积的比值），停车场要求100%建设充电设施或者预留安装充电设施接口；
（2）商业用地：停车设施配建标准≥30%（停车场配建标准的百分比为停车面积/地面以上计容建筑面积的比值），停车场要求具有充电设施的停车位不少于总停车位的10%，并预留建设安装条件的停车位应不少于总停车位的80%；
5、建筑限高：
（1）二类居住用地：≤80米；
（2）商业用地：≤80米；
（五）建筑间距及建筑退让道路和用地红线应按《潮阳区文光街道东山公园及周边片区控制性详细规划》（2018年4月）并参照《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》（汕头市人民政府令第182号）控制；
（六）配套设施
1、配套文体设施用房（≥120㎡）、社区服务用房、物业管理用房、消防控制中心、配电房等配套设施，具体面积按照有关规定执行。配套设施归业主共同所有，不得私自占用、转让；
2、根据《汕头市人民政府关于印发汕头市“三旧”改造中推进保障性住房建设的意见的通知》（汕府[2019]93号）和《汕头市旧城镇、旧厂房、旧村庄改造若干管理规定》（汕府[2018]63号），按可建住宅建筑面积1%比例配套保障性住房；
3、规划设计应满足消防、环保等要求，地下空间仅可用于建设停车及配电、配水、通信、环卫等配套设施，各类管线接入（出口）根据现状情况及相关部门的意见；
4、根据《汕头经济特区城镇中小学幼儿园规划建设和保护条例》有关规定执行幼儿园规划建设；
（七）根据《汕头市旧城镇、旧厂房、旧村庄改造项目配套公共服务设施管理办法》（汕府[2018]113号），改造项目需划留配套公共服务设施用地采取补缴地价款形式，补缴地价款面积按净用地面积3.919亩/（1-23%）*23%即1.171亩计缴；
（八）实施装配式建筑按有关规定执行；
（九）未涉及的问题，按《潮阳区文光街道东山公园及周边片区控制性详细规划》（2018年4月）和参照《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》（汕头市人民政府令第182号）及有关规定执行。
三、土地利用现状情况
由于该地块现有厂房、仓库破损严重，存在较在的安全隐患，随着经济发展需求及规划布局，该地块已不适应作为工业生产厂房用地，因此，实施改造是非常必要的。地块现有建筑面积500多平方米，容积率为1.0，年产值仅为80多万元。该改造地块不涉及需办理土地征收手续。
四、协议补偿情况
改造地块权属系国有土地，土地使用权人为汕头市杨柳包装材料有限公司，原土地用途为厂房、仓库。原涉及征地补偿已全部付清，文光街道平东居委已出具征地补偿付清证明。截止目前，该宗地的补偿安置等问题未引发任何纠纷。
五、收益分成情况
该项目经《潮阳区人民政府办公室关于确定汕头市杨柳包装材料有限公司厂房用地“三旧”改造合作主体的复函》（汕潮阳府办复函[2015]98号）同意实施“三旧”改造，汕头市杨柳包装材料有限公司与汕头市粤潮房地产开发有限公司于2020年2月11日签订《协议书》明确双方的利益分配为汕头市杨柳包装材料有限公司占24.7%，汕头市粤潮房地产开发有限公司占75.3%，其他事项按协议的约定执行。
六、土地拟改造情况
根据有关规划安排，汕头市潮阳区人民政府拟采用协议方式供地，由汕头市杨柳包装材料有限公司与汕头市粤潮房地产开发有限公司合作实施改造，规划用途为居住用地、商业用地，将用于住宅、商服用地，预计可计容建筑面积达13063平方米，预计可解决500人左右的居住问题，创税利可达1000万元，从而有效提升改造片区的居住环境，改善居民的居住条件。
在改造过程中如有发现文物，汕头市杨柳包装材料有限公司与汕头市粤潮房地产开发有限公司承诺将做好现场保护工作，并及时报告区政府及文物行政部门。
七、改造成本情况
该项目预算投入改造成本约人民币6000万元，其中约1000万元（约占总成本比例的17%）用于拆迁；约5000万元（约占总成本比例的83%）用于建设一幢含地下一层停车场，地面三层临街商铺和十六层住宅的高档商住楼。改造过程全部资金由汕头市粤潮房地产开发有限公司自筹解决。
项目销售总额预计约12000万元，毛利润为6000万元，毛利润率为50%。预计项目可上缴税费约2500万元。
八、建设时序
由汕头市杨柳包装材料有限公司与汕头市自然资源局潮阳分局签订《国有建设用地使用权出让合同》，并在汕头市杨柳包装材料有限公司与汕头市粤潮房地产开发有限公司依法取得该宗改造地块的合作批准文件后，一年内开工，开工后三年内完成改造。
九、保障性住房的配建情况
根据《汕头市人民政府关于印发汕头市“三旧”改造中推进保障性住房建设的意见的通知》（汕府[2019]93号）和《潮阳区住房保障制度改革创新实施方案的通知》（汕潮阳府办[2013]97号）的有关规定以及潮阳区住房和城乡建设局的意见，本项目按可建住宅建筑面积1%比例配套保障性住房，以认购保障性住房房源形式认购。
十、公共服务设施的配建情况
根据《汕头市旧城镇、旧厂房、旧村庄改造项目配套公共服务设施管理办法》（汕府[2018]113号），以补缴补偿性地价款方式落实需按该项目净用地面积3.919亩/（1-23%）*23%即1.171亩配套公共服务设施用地。
来源：潮阳区自然资源局、今日城南
整理：乐居潮汕