中骏天誉里养狗的多吗车库坍塌背后的千亿之
2024年11月14日 风云资讯
地下室车库顶板局部塌陷、赠送面积被认定为违法建筑……
“激进”一直是闽系房企在业内的标签，作为闽系房企的“后起之秀”，中骏集团在冲击千亿的道路上，也遭遇了一系列交房即维权的信任危机。
南都大数据研究院规模上市房企课题组统计，已经披露2020销售目标的头部房企中，大部分对2020年保持了审慎的态度，但中骏却依然喊出了24%的规模增长目标。不过在前5月，其仅完成千亿目标的28%。
在规模增长的同时，截至2019年底，中骏集团的有息负债也达到了421亿元，较2018年底大增26%。
年均超50%的超高速增长
“爱拼才会赢”的风格，似乎一直以来都是闽系房企的标签，如世茂、融信、泰禾等。
中骏作为闽系房企的“后起之秀”，直到2016年才开始加速，按照董事局主席黄朝阳的想法，“2018年500亿，2019年800亿，2020年过千亿”。
事实上，近5年中骏集团销售额年复合增长率超过50%。中骏集团2019年销售额突破800亿，达到805.01亿元，同比增长56.74%。基于2019年销售表现，中骏集团将2020年计划销售定在930亿元。
中骏集团董事局主席黄朝阳在业绩会上曾表示，今年内部开发计划还是按照1000亿元目标进行控制，公司930亿元的目标肯定完成，并尽可能完成1050亿元的目标。
作为中骏“一体两翼”战略的另外两大业务板块，未来五年里还要布局100个“世界城”商业项目和20万间长租公寓。
南都大数据研究院统计规模上市房企制定的2020年销售目标发现，目标增幅超过20%的房企有9家，中骏以超24%的增幅位列榜单第五。
然而，受到疫情影响，今年前4月合同销售金额累计190.4亿元，相比2019年有所下降。随着疫情有所缓解，5月实现合同销售金额约人民币91.09亿元，同比增长69%，但前5月中骏依然仅完成千亿目标的28%。
诚如黄朝阳在新年致辞中所言，“2020年是中骏决胜千亿的一年，压力与挑战可以预见”。
“激进”下的“高价地”收割者
回看2010年，中骏年销售额还不足40亿，2013年才进入百亿阵营，2014年119亿，2015年145亿。
直到2016年，中骏开始大步迈进，实现235亿元的销售额，同比增长62.1%；2017年同比增长41%至332亿元，2018年同比增长54%至514亿元；2019年同比增长57%至805亿元。
高速扩张的这几年，可以在土储增速中窥见一二。2013年至2016年，中骏集团的土储均稳定在千亿规模上下。
2017年，中骏新购入38个项目，新增土地储备总建面645万平方米，为2016年的近4倍。截至2017年底，总土地储备达到1557万平方米。
2018年，中骏新购入47个项目，合计地上建筑面积近900万平方米，同比增长39%；总土地成本约389亿元，同比增长21%。截至2018年底，总土地储备达到2406万平方米。
2019年，在32城新增46个项目，主要包括厦门、北京、济南、南昌、天津、杭州、苏州及重庆等城市。新增地上建筑面积约980万平方米，总土地成本约477.25亿元，同比增长22%。截至2019年底，总土地储备达到3209万平方米。
多拿地是保障业绩的前提。南都大数据研究院数据显示，中骏以477.25亿元的拿地金额位列2019年规模房企拿地榜单第16名；总土储位列规模房企土储榜单第27名。
值得注意的是，中骏从来不怯步“高价地”，但“高价地”入市节奏较慢。2018年12月21日，中骏拍下的厦门湖里区2018P03地块，是当时的单价“地王”；2019年11月19日，中骏拿下湖里区2019P01地块，也是当时的“地王”。
人均创利同比下跌
不过由于土地成本较高，尽管中骏近年来规模取得了年均50%的快速增长，但是利润却并没有“水涨船高”。
课题组研究员统计发现，在2019年中骏集团的利润增长依然仅为个位数，增速在50家规模上市房企中位于较低的位置。
同时，中骏由于2019年的员工数量还增长了17.35%，因此在2019年，其人均创利还同比2018年出现了下滑。
事实上，去杠杆成为2019年龙头房企控风险的重要策略。拥有国企、央企背景的房企杠杆率普遍较低，在财务结构上拥有更大弹性。
而中骏集团此前一直以来是属于净负债率较低的房企，2015-2019年的净负债率分别为70.7%、80.2%、71.8%、60.4%和60%。
截至2019年末，中骏集团现金及银行存款结余约人民币238.99亿元，较2018年末增长19.7%；净负债比率约为60.0%，较2018年底下降0.4%。
不过截止至2019年底，中骏集团的有息负债也达到了421亿元，较2018年底大增26%。
加速背后的质量隐忧
一系列财务指标大增的背后，中骏近些年也发生了一系列交房即维权的信任危机。
今年5月，位于惠安黄塘镇惠黄公路及城西大道交叉口附近的中骏·珑景阁出现业主拉横幅维权事件，部分屋顶漏水、“门打架”、外墙瓷砖脱落、地下车位开裂渗水、应急楼梯水泥铺……
2019年，位于南昌东新乡汇仁大道以南的中骏雍景湾项目5#楼与10#楼之间地下室车库顶板局部塌陷。
位于深圳的中骏云景府有业主在论坛上表示，项目所谓的精装质量太差，最后只能自己全部重新装修；位于上海市普陀区的中骏天誉，在售楼时将赠送面积作为卖点，交付后却发现，这些赠送面积被监管部门认定为违法建筑，无法办理产权证。
中骏集团在经过多年的快速扩张之后，如何保持持续的高速发展，以及更好地进行企业管控，似乎也成了规模化之后的又一难题。
进入2020年6月，中骏集团调整成立了四大区域公司，正在通过调整组织架构来应对即将到来的千亿规模。
据《关于成立中骏集团区域公司的公告》，原上海公司和杭州公司合并成为中骏集团东南区域公司，原南京公司变更为中骏集团苏皖区域公司，原重庆公司变更为中骏集团川渝区域公司，原广州公司变更为中骏集团湖广区域公司。
这是中骏成立33年来首次实施区域化战略调整，中骏也寄希望通过与众多龙头房企一样的大区管理，在今年跨入千亿房企的门槛。
策划：林广
牵头人：王艳玲
研究员：王艳玲 林广伊晓霞邱永芬
南都大数据研究院 规模上市房企研究课题组出品