天汇理财疫情下的楼市清远某县2个月只卖出
2024年05月06日 风云资讯
新冠肺炎疫情对经济社会的影响逐渐清晰。
近日，清远市统计局公布了全市今年1月、2月经济运行数据。受疫情影响，清远房地产行业受到极大冲击。今年前2个月，全市商品住宅销售面积同比下降49.1%。其中，连山商品房销售面积仅为108平方米，折算下来就是一套房。
与此同时，2019年，清远住宅和非住宅商品房待售面积均为近3年新高。
一边是疫情影响短期内无法消除，另一边开发商库存及资金压力日益加大，清远楼市将走向何方？
（1）
41万平方米，30.4亿元，这是今年前2个月清远楼市交出的销售成绩单。与去年同期比，分别下降了46.6%、48.3%。其中，商品住宅销售面积同比下降49.1%。
具体到各县区，清新商品房销售面积增长33.1%，是唯一实现正增长的县区，其余7个县区销售面积均大幅下降。其中，作为全市楼市主战场的清城，下降了47.2%，几近腰斩。连山更是下降了99.1%，仅售出108平方米，就一套房的面积。
截自清远市统计局网站
进入3月，清远楼市有了明显的回暖迹象，特别在3月下旬，销量加快爬坡，全月共销售商品房6251套，环比上涨340%（住宅3999套，环比上涨286%）。其中，清城区全月商品房售出3624套，其余县（市、区）环比也出现了3到4倍的增长。
本地媒体也因此打出《成交暴涨340%！3月清远楼市回暖……》的标题。
然而，事实却是，尽管环比大涨，但仍未回复正常水平。例如，清城区共销售商品房3624套，环比涨463%，同比却跌了25%。其中，住宅共销售2477套，环比涨403%，同比跌了32%。
（2）
在刚刚过去的2019年，清远楼市仍是“岁月静好”。
统计数据显示，2019年，清远全市商品房销售面积718.6万平方米，增长10.1%，增幅比上年提高37.6个百分点，总量和增速在全省分别排第5位和第3位，增速仅次于珠海、深圳。商品房销售额570.2亿元，增长7.9%。
其中，大型楼盘是销售的主力军。销量排在前10位的分别是碧桂园新亚山湖城、美林湖国际社区、保利天汇花园、融创清城首府、半岛一号碧桂园、清远万科城、时代水岸（清远）花园、碧桂园云璟、时代倾城、保利花园，十个楼盘的总销售面积181.2万平方米，占全市的25.2%。
当中，碧桂园旗下楼盘占了3个，可谓最大赢家。这家连续3年问鼎行业冠军的宇宙最大房企，2019年在清远新增供应面积为131万平方米，共11506套，比排在身后的保利、时代、恒大3家加起来还多。
截自“清远楼市发布”
然而，销售数据光鲜的背后，在政策调控力度不放松和金融监管从严的形势下，项目开盘去化速度较慢，待售面积逐年增加，房地产企业库存压力进一步加大。
2019年，全市商品房待售面积(已经办理竣工备案未出售的商品房建筑面积) 412.9万平方米，比上年增加53.5万平方米，同比增长14.9%，为近5年新高。
截自清远市统计局网站
同时，2019年全市商品房销售面积和销售额虽较2018年均有增长，但均价却从2018年的8323元降至8097元。
开发商的到位资金也存在压力。2019年，清远房地产开发企业实际到位资金807.3亿元，同比增长6.9%。其中，国内贷款143.6亿元，同比增长64.3%；自筹资金157.9亿元，同比下降17.3%；定金及预收款276.1亿元，同比下降6.4%；个人按揭贷款220.7亿元，同比增长29.5%。分别占到位资金的17.8%、19.6%、34.2%和27.3%，合计占98.9%。
统计部门称，清远房地产开发企业到位资金主要依赖自筹资金和销售款回笼，表明房地产开发能力弱，后续开发投资的资金大大受制于销售资金的回笼。
开发商的资金压力已传导到土地市场——2019年，清远房地产开发企业土地购置面积38.5万平方米，同比下降56.3%。
总结下来：2019年，清远楼市销售成绩依旧不错，但库存增加了，房价降了，开发商资金压力大了，拿地少了。
（3）
目前看来，疫情短期内无法结束，对楼市的影响也将持续。
一方面，受疫情影响，交易停滞或迟迟未能恢复正常水平，必然让房企感受到更大的资金压力，为加速资金回笼，降价促销将是不少企业的选择。
有业内人士就指出，在一季度以及二季度，各大房地产开发商降价的促销的预期比较明显。其中，一二线城市需求恢复较快，房价下降幅度比较可控，但三四线可能出现明显的价格战。
从中长期来看，疫情蔓延还可能导致购房者对未来支出、特别是购房支出越来越谨慎——高层说了要做好较长时间应对外部环境变化的思想准备和工作准备，从而影响全年楼市销售。
另一方面，在政府政策刺激利导下，部分持币观望购房者想借疫情“抄底”买房，尤其是高层一再强调“房住不炒”的定位和“稳房价、稳预期、稳预期“的调控目标不会变的背景下，政策也将更多支持刚性需求、改善性需求和重置需求。
（4）
具体到清远，房地产业对全市经济运行有着举足轻重的作用。
此前，看清哥就已说过，房地产开发投资具有工期短见效快的优势，自2011年以来，房地产投资在清远全市固定资产投资的比重就超过了30%，并于2018年达到52.6%。
最新数据显示，2019年，清远房地产开发投资增长7.9%，占全市固定资产投资的比重为50.6%,高出工业投资占比34.3个百分点，对全市投资增长贡献率为33.8%，是工业投资近5倍。
对此，清远市统计局一份统计分析直言：全市投资的增长存在过分依赖房地产项目投资的问题。
房地产业对地方经济运行的另一直接贡献是财税收入——房地产相关税有近10种，涵盖拿地、建设、销售等阶段。
有一组数据可反映房地产业对清远地方财政收入的贡献：2017年，清远仅土地增值税决算数就达到7.45亿元，契税12.06亿元——那一年，清远地方财政收入为102.99亿元；那一年，清远共销售商品房941.1万平方米，创历史纪录。
由此，也就不难理解，据《清远日报》报道，清远市住建局表示，今年全市房地产调控还是保持去年政策的延续，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，严格落实房地产市场平稳健康发展城市主体责任制，制定实施“一城一策”工作方案。以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促使地价房价租金维持在合理区间，防止市场大起大落，促进房地产市场朝“价格合理，供求平衡，保障多元，风险可控，预期平稳健康”方向发展。
此外，还有一个政策将对清远楼市中长期走向产生较大影响：日前公布的《中共中央 国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》提出，推动超大、特大城市调整完善积分落户政策，探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认。放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，试行以经常居住地登记户口制度。
对邻近广佛且人口长期净流出的清远而言，这并非利好消息。
（5）
“今天我们如果没有长远眼光和战略意识，一味搞房地产‘割早禾’、做‘一锤子买卖’，一时风光必然会带来无限后患。”
这是中山市委书记赖泽华去年10月在当地调研时所说的一番话——2019年，中山GDP增速全省倒数第一，总量排名也从全省第6掉到了第9。当年10月，原肇庆市委书记赖泽华调任中山市委书记。
作为昔日的“广东四小虎”之一，中山的经济问题很多，其中之一便是企图利用房地产拉动经济。
2015年，受楼市去库存刺激政策影响，中山的投资资金转向楼市。此后的2016、2017年，中山楼市在深中通道建设的利好消息下迎来一波又一波高潮，两年的房地产开发投资增速达到13%、14%，而工业投资回落到1.42%和-0.54%。2018年在固定资产投资总额下降10%的情况下，房地产开发投资仍增长11%以上，但工业投资下降了38%。
2018年4月，广东省统计局曾公布全省一季度各市固定投资数据。其中，中山、清远和惠州房地产开发投资占比超五成，分别为66.7%、56.0%和52.2%。
受各种因素影响，过去几年，中山房价从7000左右开始起跳，一路上涨直到翻倍。在此过程中，中山的消费指数一路下滑，2017年、2018年、2019年消费实际增速下降到8.6%、4.5%和3.0%。
居民的钱都投放在楼市上了——中山全市年度住户净存款余额（住户存款余额减去住户贷款余额）从2015年758亿元，下降到2019年的182亿元，下降了576亿元。
（6）
这几年间，清远全市年度住户净存款余额亦在锐减，从2016年的549.2亿元，下降至2019年的368.7亿元，3年减少了180.5亿元。其中，住户贷款余额由2016年的578亿元，上升至2019年的1149亿元，翻了一番。
去年，银保监会主席郭树清曾3次警示：必须正视一些地方房地产金融化问题。他的警示内容主要为三点，其中之一便是居民加杠杆率急速攀升，相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平。
衡量居民家庭债务最常用的指标是国际清算银行公布的居民杠杆率，即一个地区居民部门的债务与GDP之比。在居民债务统计口径上，采用的是存款类金融机构信贷收支表中的住户贷款。
简而言之，一个地区的居民杠杆率就是住户贷款余额与GDP之比。
国际货币基金组织在2017年10月发布的《全球金融稳定报告》中指出：当居民杠杆率低于10％时，该国的债务增加将有利于经济增长；当居民杠杆率高于30％时，该国中期经济增长将会受到影响；而当居民杠杆率超过65％时，将会影响到金融稳定。
从清远市统计局公布的数据可看出，过去4年，清远居民杠杆率急剧攀升：从2016年的41.6%升至2019年的67.7%，已经超过了警戒线。
清远居民杠杆率为67.7%，已经超过了警戒线
去年6月，郭树清在第十一届陆家嘴论坛（2019）上，直言不讳地指出：
历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价，凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算。