最早，商品房在2000年初的时候，那时还都是毛坯销售和竣工交付的。

装修房的出现，需要感谢一个企业、一位企业家，他就是万科，王石。

王石在带领万科转型专注于房地产以后，多次去日本取经学习，发现原来日本的房子都是装修交付的，甚至可以像积木一样工厂预制加工后组装起来。

于是，王石回国后，在企业内部大力推行全装修房，甚至，在万科内部，推出了一项千亿计划，就是耗费1个亿，要把1千人送去日本研修，把日本先进的建筑施工理念带回国内。

因为万科的引领，其他地产开发商一方面迫于竞争，一方面也寻求产品的升级和突破，在地产最繁荣的20年里，装修商品房几乎普及到了中国的大街小巷。

开发商在卖房时，销售一般都会把装修怎么怎么好作为宣传卖点，但光说好客户没感知啊，怎么办？数据化，数字是最有说服力的。

于是，这几年来，少则装修标准几千的公寓奢装，多则装标上万的叠墅或滨江豪宅，在市面上开始流行。

那么，这些装修究竟值不值上万、几千的价格？

消费者如何理性看待装修标准的问题？

今天这篇文章来带您解读装标背后的秘密，纠正常规认识中的两大误区。

误区一、市面价≠成本价

很多客户关心开发商到底花了多少钱在自己的房子里，实际这个思路是不对的，因为市面报价永远不会和开发商的成本报价对等。

市面价=市面采购的成本价*（1+税费+管理费率+利润率）。其中税费一般指增值税11%，管理费率一般4-5%，利润率近两年逐年下滑，取一个均值10%，也就是光费率就要乘以1.25。

所以，开发商报价给你1万，实际市面采购的成本价基本在8000。

误区二、市面价/1.25=开发商成本价

为什么以上公式错误，很简单，你没有考虑规模带来的边际效益。

随着规模的增长，成本因为效率的提升是递减的，也就是自己装修做1套这种精装房，是要8000的材料和人工价，但如果量是1000套，那成本肯定是低于8000的。

但到一定程度后，不论规模再怎么扩大，成本不再递减，这也就是所谓的边际效应递减。

那么，常规来说，一般的开发商装修实际成本，综合平均来说，约等于市面个人装修价格的50%，也就是自己装修要8000才能达到的效果，开发商因为有规模优势，只需要4000即可。

那么为什么装修实际价格比市面低这么多，还要告诉你10000，而不是直接告诉你4000呢？

这并不是单纯的营销技巧，而是把客观市场的公允价值传递给到了客户，也是利用了客户价高=品质的一分钱一分货的心理，10000的公允价值比4000的实际成本更能打动人心。

那是不是装修这块藏了很多的利润呢？

实际并不是，如上所述，地产的利润率平均在10%左右，这两年推出15%的面积强制做自持租赁用房后，实际利润下降到几个点也是正常的。

地产楼盘项目最大的成本支出实际是低价，其次是建安成本（也就是土建造楼），再者是税费，最后最后，才是景观装修配套等费用。

所以，以后买房时，您心理就有数了，真正的装修报价，要考虑个费率的折减，再考虑个实际的折半，差不多，就是真实的报价了。

那么，究竟是什么原因，才能让开发商做到可以比市面低一倍的价格获取到这种装修成本呢，日常生活中我们能不能做到呢？

答案就两个字，关注我的微信公众号：一个地产人的自我修养，回复装修，我把答案发给您。

也欢迎各位随时留言提问买房中的困惑，我会挑选部分提问做专业解答。也希望大家看过以后，都能给我点个赞，原创不易，有您的支持，才有我的坚持。

以上为本期全部讯息，感谢您的阅读。

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