佳兆业君汇上品里养狗万科长租公寓的全国第
2024年11月14日 风云资讯
作者 | 鱼莲舟
万科的长租公寓，一开始就是奔着全国第一做的。
2月23日，万科在深圳举行2018年第一次临时股东大会，董事会主席郁亮、新任总裁祝九胜等管理层均有出席。
在这次大会上，引发关注的不只是刘姝威女士要涨多少薪水，还有万科对长租公寓的长远规划。
对此，郁亮的表态是，万科长租公寓开展已经三年，现在在29个城市拥有10.3万间，开业3万间。未来三年，希望万科的长租公寓还能保持中国第一，能够提供30万间以上的长租公寓。
梁朝伟说，三年之后又三年，三年之后又三年。他到死也没能等到自己愿望实现恢复身份的那一天。
但万科的下一个三年还是很有希望的，尽管难度系数正在直线上升。
于是问题来了，在新总裁“九哥”的带领下，在已经让出全年销售额冠军之后，万科在未来三年，还能如郁亮所期望的，继续在长租公寓领域占住它龙头老大的位子吗？
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如果说在郁亮短短七个月的兼任总裁期间，有什么特别令人印象深刻的地方，其中必有一处是他对长租公寓的力推。
去年7月，刚刚接手总裁职务的郁亮就雄心勃勃地提出了，在万科当时已经开办长租公寓1.2万~1.8万间的基础上，要在当年年底前把长租公寓做到10万间。
之后，他在多个公开场合的反复反态，迅速让人们意识到，在万科积极转型、拓展新业务的版图上，长租公寓已是重中之重。
事实上，万科泊寓始自2016年5月，在郁亮兼任总裁之前。而在泊寓这个名字出现之前，万科就已经有了长租公寓：
2015年，万科成立租赁公寓业务部发展长租公寓，随后开始在几个重点城市进行尝试，落地了广州万科驿、厦门万科驿、上海万科驿、西安VV公寓、重庆万科寓等10余个长租公寓项目。
之后，2016年，万科整合旗下各个分公司长租公寓项目，以统一运作管理，“泊寓”品牌才正式出世。
但彼时其试水性质的规模及有限的市场影响力，在业界还没激起太大的水花。
直到郁亮以总裁之身亲自加持，明确提出万科长租公寓的未来计划，才让外界看到了万科在住宅租赁市场的决心。
这其中一个必须要提的背景是，2017年7月，九部委联合印发住房租赁新政，要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场。
随后各地区积极响应，纷纷出台鼓励实施细则。这一政策可以说得到了从国家部委到地方政府的双重支持。
郁亮对此的判断是，租售并举是我国建立房地产调控长效机制的重要举措之一。
而且，从数据来看，现在我国发展租赁市场更多的是在“补课”。2015年数据显示，包括租金、物管、装修等在内的居住消费占GDP比重，美国是12.5%，英国15.7%，德国12.1%，日本14.1%，中国只有6.7%，租赁市场发展空间很大。
从现实看，北上广深等城市，住房租赁市场需求很大，但目前主要是业主个人放租，服务商太少。万科作为少数几个试水者之一，在抢得先机的情况下，自然要乘胜追击扩大战果。
对比郁亮在今年2月临时股东大会上的回应，至少拥有10万间的目标已经实现了。
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在某网站上，有一个关于“住长租公寓是怎样一种体验”的提问。
排在首位的回答是关于广州一处泊寓的。
在帖子中，楼主历数了房租贵（和周围同等面积、配套的房子比），公共厨房设施少（一个微波炉两个冰箱四个电磁炉，300多个人用），
附近不但有早上六点就开工的工地，大厅里还一直到晚上十二点多还有人在玩游戏打台球，
楼里有人养狗，管理员无作为，以及房间漏雨、有蟑螂、电梯频繁坏掉等等，
最后的结论是“真心不怎么样”。
对于泊寓来说，上文提到的那处或许是个例，但用户体验与预期差距甚远却是不少长租公寓住户的共同体会。
同住者素质参差不齐，青年社交平台有名无实，以及管家服务的不满意等，都让用户觉得住得不爽。
基本上高于周围普通租房的溢价，动辄4000-8000元的月租也让很多人大呼住不起，“有那个钱我为什么不索性买房呢？”
“开发商不赚钱，一般人租不起”成了长租公寓绕不开的尴尬。
在很长一段时间内，对于开发商来说，长租公寓都只是看上去很美。
就算是现在，也有不少人认为，房企做长租公寓是“赔本赚吆喝”。
长租公寓利润率低，回报周期长，是所有人都心知肚明的事。
以租金回报率说，估计在2%~4%左右，有的1%~2%也很正常。一套房子如果100年才能回本，都超过70年住宅土地使用期了，你还赚什么啊？
相较于卖房子，这种回报率真的是很让人一声叹息。
这是市场通行现状，万科也跳不出这个圈。
郁亮以前很实在的说过，“从回报率来说，我们能够达到1%~2%的回报率，已经很满意了。”
于是就出现了一个很吊诡的现象，上至总裁，下至普通工作人员，提起万科长租公寓的利润回报率都更愿意谈理想讲故事。
去年12月，曾有媒体报道称，“位于湖里高新技术园的‘泊寓高新园’被厦门万科视为最成功的长租公寓之一，项目仅配套约188套公寓，出租率高居不下，工作人员甚至形容它‘放租不久就被预订’。”
但当媒体咨询上述项目回本周期及回报率等问题时，“工作人员脸上挂着笑容，未予以回答。他转而表示，‘谈回报率的都是为了圈钱’。”
郁亮也曾在接受媒体采访时表示，长租公寓不能用钱来衡量，因为这是城市必须要有的一个基础设施，“新的时代，会再拿钱来做标准吗？”
老大，你说呢？
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尽管有这么多的“先天不足”，但出于赶风口、对政策红利的预期，以及去存量等需求，还是有越来越多的房企开始涉足这个领域。
随着百强房企纷纷抢滩长租公寓市场，跑马圈地，这片海从蓝变红，到现在好似越来越红。
目前，除万科外，百强房企中龙湖、碧桂园、旭辉等都已布局长租公寓，地点主要集中于北京、上海、广州、深圳、杭州、重庆、苏州、武汉等经济发达、流动人口多的一二线核心城市。
其中龙湖做长租公寓属于起步早的。2016年8月正式宣布进军长租公寓领域，推出的品牌“冠寓”聚焦一线城市及领先二线城市。
当时提出的口号是“力争用3年时间，达到10万间的规模”。
龙湖官网资料显示，龙湖冠寓目前拥有“核桃”、“松果”、“豆豆”三大产品线，已布局全国16个一二线核心城市，“力争在发展规模、资产经营及增值服务全产业链布局‘冠甲天下’！”
有数据称，目前其已开业房屋数超过了8000间。
上月初，去年的房企销售龙头碧桂园在租赁住房金融化方面刚刚创下一个新纪录——“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”获得深交所审议通过。
该产品是国内首单达到百亿级规模的REITs产品，也是目前租赁住房领域最大规模的证券化产品。
有评论称，租赁住房的资产证券化既是对碧桂园租赁业务的有力支撑，也为其他租赁企业提供了租赁住房的融资范本。
2月26日，蛋壳公寓也正式宣布，完成1亿美元的B轮融资。蛋壳公寓执行董事长沈博阳称：“在国家租购并举政策的支持下，长租公寓发展迅猛。未来三年时间，长租公寓领域会出现两到三家持有房间数超过100万间，估值100亿美金以上的超级独角兽。蛋壳公寓有信心成为其中一员。”
此外，金地、招商蛇口、佳兆业、远洋也都拥有自己的长租公寓品牌。
目前来看，在长租公寓领域还是百花齐放状态，并没有出现垄断企业。
从进入城市数目，持有房源，开业间数等指标来看，万科仍然处于龙头地位——虽然面对竞争对手的日益增多和日渐强大，这种差距优势正在变得越来越小。
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房企在长租公寓领域的争先恐后，让租赁市场与金融紧密结合日趋明显。
甚至可以说，谁能在一片混战中拿到更多的金融支持，将成为决定胜负的关键筹码。虽然不是唯一筹码，但绝对举足轻重。
从这个角度上看，万科选择的新总裁真是生逢其时。
被不少人私下称为“九哥”的祝九胜，也被看成是“教会万科做生意的人”。
在2月初祝九胜首次以总裁身份亮相在媒体面前时，面对那个避不开的问题，“为何选中了他”？郁亮郑重提及了祝九胜的过往业绩。
在过去郁亮创建的万科资金中心，祝九胜做了5年，每年都被评为集团的最佳部门。
特别是，在过去的5年里，有了祝九胜的加持，万科的现金流一直都是同行翘楚，回款率也是最好的。
在加入万科前多年银行工作的背景，加入万科后在万科资本运作过程中发挥的重要作用，都让人们对于这位新总裁能在万科的住房租赁与金融结合方面有不少预期和猜测。
值得一提的是，就在祝九胜以新总裁身份与媒体见面的同一天，即2月1日，万科泊寓旗下全资子公司苏州宜家开元酒店获得中行苏州支行1000万元长期贷款，专项用于长租房项目。
这笔贷款是全国首笔成功审批并投放的长租房专项银行贷款。
分析认为，这笔贷款的落地不但有助于推动泊寓自身业务的开展，也意味着未来长租房专项银行贷款将越来越多。
万亿规模的市场摆在眼前，各种难处和机遇也摆在眼前，三年后，谁的蛋糕分得最多，吃得最好，就看个人本事了。